Коммунальная математика: на что тратят деньги «управляйки»?
Недавно мы обратились к теме содержания внутридворовых территорий в зимний период. Точнее, поделились выводами о том, что хорошая, своевременная уборка снега во дворах многоэтажек не может стоить дешево. В ходе подготовки материала мы обратились за комментарием к представителю одной из городских управляющих компаний – Сергею Четверикову.
С кем имеем дело
Телефонный разговор продолжился встречей в подвальном помещении многоэтажки под звук исправно работающей канализации. Низкий потолок, два придвинутых друг к другу стола с компьютерами, принтер/копир, три потертых офисных стула, а все остальное пространство занято хозинвентарем – так выглядит кабинет дежурного.
В управлении компании десять многоэтажных домов (в основной массе высотки), где проживает свыше 3,5 тысячи зареченцев. Это самая маленькая «управляйка» Заречного.
Прямая речь
– Мы начали работать в 2018 году. Предложили жителям свои услуги при средней по городу цене с гарантированным качеством. В чем секрет? В первую очередь в ответственности сотрудников. В их универсальности – они и слесари, и плотники, и дорожные работники – все это без потери качества.
Я и собрания провожу, но и металлический забор сварить смогу. Уборщица у нас умеет шпаклевать и красить, а дворники – укладывать асфальт. И все получают за свою работу достойную оплату, но не в ущерб кошельку жильцов. А наша самая большая проблема – кадровый голод.
Мы и рады бы сейчас взять несколько домов, но это будет только дополнительная нагрузка на наших сотрудников, ведь новых найти непросто. А деньги собирать с жильцов и ничего не делать мы не умеем.
Цена вопроса
– Мы взяли дома обанкротившейся управляющей компании, несколько домов, где были ТСЖ. Дома переходили к нам в разное время и с разными тарифами.
Например, первый дом мы взяли с тарифом на содержание и ремонт – 14 рублей за квадратный метр жилплощади (плюс обслуживание лифта). Тогда по городу был такой тариф. Дома, которые приходили к нам позднее, уже были с тарифом выше (в 2020 году он по городу поднялся).
Но до последнего оставались многоэтажки с тарифом 18 рублей (вместе с тем у нас есть в обслуживании 3-этажные дома без лифта, где тариф 18 руб-лей). В 2025 году через общее собрание жильцов увеличили плату в одном из домов на 3 рубля – до 21,2 рубля. На сегодня этого уже недостаточно.
В половине многоэтажек Заречного убитые подъезды. Почему? Конкуренты говорят, что причина – низкий тариф.
А почему не ремонтировали подъезды 7 лет назад, когда этот «низкий» тариф только установили?
Перейдем к конкретике
– Каждый дом требует особого расчета стоимости управления и обслуживания. Обслуживание 14-этажного дома с лифтом и дополнительными насосами для воды и 3-этажного сильно отличается. Нужно садиться и разбирать каждый индивидуально.
Вот есть у нас один дом на улице Ахунской…
Тариф – 21,2 рубля с квадратного метра жилплощади. Площадь дома – 12 тысяч 148 квадратных метров. То есть в месяц мы должны собирать с него 257 тысяч 533 рубля. Но!
Собираемость в месяц в среднем у нас составляет 95 процентов. То есть реально приходит 244 тысячи 657 рублей.
А дальше начинаем считать платежи, которые мы обязаны заплатить, несмотря ни на что.
В первую очередь – за обслуживание лифта – 38 тысяч 873 рубля. Кроме того, этот дом оборудован специальным подъемным механизмом для инвалидов – обслуживание – 3 тысячи рублей.
Обслуживание индивидуальных теплопунктов (ИТП) по договору с индивидуальным предпринимателем – 5 тысяч рублей.
Услуги сантехника – тоже по договору с ИП – 10 тысяч рублей. Дворник за этот дом получает 15 тысяч рублей (плюс налог) – 21 тысяча.
Дворник обслуживает не один, а несколько домов. У нас есть дворник, который получает и 70 тысяч руб-лей в месяц, он действительно отрабатывает эти деньги.
Уборщица – 25 тысяч (4 подъезда от 6 до 14 этажа), она моет не один этот дом.
Штатный электрик-универсал – 10 тысяч.
Услуги ЕРКЦ – зависит от количества транзакций – 5–6 тысяч рублей в месяц (зимой больше, летом меньше).
Пожарная сигнализация – 5 тысяч рублей, обслуживание общедомового газового оборудования (ОГО) – 5 тысяч рублей.
Управленческие расходы раскидываем на все дома (это работа офиса, сотрудники, аварийно-диспетчерская служба) – с этого дома 45 тысяч рублей.
Итого получаем 173 тысячи 373 рубля обязательных платежей.
Осталось – 71 тысяча 284 руб-ля. Это на то, чтобы купить «расходники»: моющие средства, средства индивидуальной защиты, кисти-краски. А еще на возможный ремонт крыши или на замену участка трубы водоотведения в подвале. Или на уборку снега привлеченным трактором.
И это «математика» по нашему самому лучшему дому!
Дилемма
– Другие дома требуют бо́льших вложений в ремонт: и крыши, и коммуникаций. Самый «худший» дом у нас также сравнительно молодой – меньше 10 лет, но там мы и ИТП ремонтировали уже, и требуются значительные капитальные вложения на замену оборудования, а еще уже предстоит ремонт подъездов – «ушатали» дом просто в хлам! И все это нам нужно привести в порядок.
А работать некому. Для того чтобы привлечь новых сотрудников, необходимо повышать зарплату. А при существующих тарифах это невозможно.
У нас сложилось такое ценообразование: работники хотят много получать, но мы можем им платить исходя из действующего тарифа. Кроме того, мы требуем качество, а они говорят: «Мы не хотим за такие деньги так корячиться – поднимайте расценки!» Мы при этом выступаем на стороне жильцов, которые не хотят много платить. И вот так, в процессе обсуждения, приходим к консенсусу.
Контрольная цифра
– Мы подсчитали, что, если добавить 2 рубля к действующему в домах тарифу, – валовой сбор увеличится незначительно, этого не хватит даже на то, чтобы зарплату сотрудникам поднять.
Тариф в 25 рублей (за квадратный метр жилплощади) в принципе позволил бы нам оставлять за скобками обязательных платежей не 70 тысяч (а где-то 50 тыс. и меньше), а 120 тысяч рублей. Это позволит и поднять зарплату, и начать формировать запас средств на замену аварийных узлов оборудования и на ремонт в подъездах.
Больше того скажу, в наших домах жильцы готовы платить и по такому тарифу, потому что видят качественное обслуживание и готовы за него платить.
Вот, например, уборка в подъездах. Первые этажи и лифты у нас моются каждый день, плюс сухая уборка веником. Мытье полов – два раза в месяц, но если есть необходимость, то мы отсылаем уборщицу чаще.
Довольно часто бывает – нам пишут жильцы: «Уборщица не мыла полы уже 2 недели». Отвечаем: «Она их как раз и моет один раз в две недели».
В управляющей компании интересно отлажена система взаимодействия с жильцами. Вместо того чтобы обрывать телефон дежурного или оббивать пороги офиса «управляйки», зареченцы пишут в чат дома в интернет-мессенджерах – эта информация сразу идет в обработку дежурными сотрудниками управляющей компании.
– Бывает, что после ремонта в какой-нибудь квартире мусор на лестничной клетке просят привести в порядок, ну, и в межсезонье – весна-осень.
При этом у нас есть дом, где полы во всем подъезде моют два раза в неделю. Это было условие жильцов, и такая работа учтена в тарифе: граждане платят больше, но они видят, за что они платят.
Качество стоит денег
По словам нашего собеседника, в других домах, обслуживаемых управляющей компанией, финансовый баланс выглядит менее перспективно. После вычета обязательных ежемесячных платежей из общей суммы сбора остается менее 50–40 тысяч рублей. При этом есть естественный износ кровли, внутридомовых инженерных сетей, да что говорить – требуется замена перегоревших лампочек! И вот этими, мягко говоря, невеликими деньгами устраняется аварийная ситуация.
Однако это все идет по принципу «тушения пожара». Чтобы выровнять баланс, нужно иметь больше средств.
Жильцы хотят ремонт в подъезде? Нужно подсчитать, сколько денег у них на доме остается «за скобками» – хватит ли их? А сначала нужно отремонтировать кровлю, заменить часть коммуникаций в подвале, а на оставшиеся деньги купить краску и покрасить лавочку около подъезда, потому что на большее при действующем тарифе не хватит.
Особенно печально дела обстоят с малоэтажными постройками, где оплата труда слесарей, электриков, уборщиков составляет сумму, равную высоткам, а денег собирается в 4–6 раз меньше.
Президент России Владимир Путин (выступление на расширенном заседании президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни, апрель 2025 г.):
– Важно выработать более четкие стандарты по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Их в нашей стране более 950 тысяч, и жильцам каждого из них должно быть понятно, как формируется плата за жилищные услуги и, разумеется, как и куда расходуются эти средства…
